족집게 부동산 분석가 채상욱 애널리스트, 상승장 끝! 당분간 집으로 돈 못 번다 - 1
● 무주택자: 고민하지 말고 집 사라
● 1주택자: 지금 집에 계속 살아라
● 일시적 2주택자: 한 채를 빨리 정리하라
● 다주택자: 보유세 부담 낮출 방법 찾아라
● 장기적으론 여전히 기회. 3기 신도시 주목
[김도균 기자] 5월 초 지금까지 서울 주택 가격은 25주 연속 하락하고 있다. 단 낙폭이 다소 줄어들었다. 일각에서는 이제 집값이 바닥을 치면서 ‘V자 반등’을 시작하는 것 아니냐는 전망이 고개를 들기 시작했다. 채상욱 하나금융투자 건설·부동산 수석연구위원은 이에 대해 “그럴 리 없다”고 잘라서 말했다. “규제 완화 없이 적어도 2~3년간 집값 약세가 이어질 것”이라는 것이 채 연구위원 생각이다.
“현재가 집값 바닥? 말도 안 된다”
채 연구위원은 주택 가격 하락론이 파다하던 2013년, 대세 상승을 예측하면서 화제를 모았던 인물이다. 작년 ‘9·13 부동산 대책’이 나온 후로 “집값 하락이 시작될 것”이라고 내다보았다. 당시 다수 전문가는 그 대책이 주택 가격에 크게 영향을 미치지 못할 것이라고 전망하기도 했다. 지금의 부동산 시장은 채 연구위원 예측이 다시 한번 들어맞고 있다는 것을 보여준다. 그는 “주택 시장에서 정부는 시세 사이클 흐름을 바꿀만한 능력을 가지고 있다. 정부가 정책을 내놓으면 시장이 그것을 효율적으로 해석하면서, 합리적으로 대응한다. 정책을 보면 시장이 보인다”고 밝혔다.
- 서울 집값이 2013년엔 왜 올랐으며, 현재는 왜 떨어지고 있나.
“정책 방향이 달라져서다. 박근혜 정부는 2013년 4월 1일 부동산 대책을 내놓았다. 향후 택지개발 예정지를 지정하지 않으면서, 보금자리주택 공급량을 연 7만 호에서 2만 호로 줄인다는 사실이 골자였다. 택지 개발을 하지 않는다는 사실은 신도시를 조성하지 않겠다는 말이다. 주택 수요가 존재하는데 새로 지을 땅이 없으면 구도심에서 재건축이든 재개발이든 정비 사업을 하게 된다. 그뒤로 서울 집값이 급등한 건 이런 이유에서다.
‘4·1 부동산 대책’ 발표 후에도 2015년까지는 과거 조성해둔 택지에서 꾸준히 신규 주택이 분양되었다. 2016년 택지 재고가 줄어들면서 주택 공급량이 급격히 감소하자 비로소 박근혜 정부가 예고했던 ‘신도시 개발 중단’ 효력이 발생했다. 이때부터 2018년까지 서울 집값이 급격하게 올랐다. 문재인 정부는 이 추세를 끊어내는 걸 목표로 삼기 시작했다. 2017년 ‘8·2 부동산 대책’ 및 작년 ‘9·13 부동산 대책’을 통해 시장 판도를 바꾸었다.”
- 일각에서는 “서울 집값이 크게 떨어진 건 아니다. 다소 숨을 고른 정도이며, 곧바로 조만간 다시 오를 것”이라고 전망한다.
“나는 그 의견에 동의하지 편이다. 서울시내의 거의 모든 아파트 단지 집값이 작년 9월 가격보다 10~20% 정도 떨어졌다. 현재 서울 주택 시장은 ‘상승세 둔화’가 아닌 명백한 ‘하락’ 국면이다.
현재 집값이 ‘바닥’이라는 일부의 말에도 동의하기 어렵다. 4월 말 부동산 공시가격이 발표되었다. 6월 1일, 이 가격을 기준으로 재산세와 종합부동산세(종부세)가 부과되기 시작한다. 시장 참여자 여럿이 정부의 부동산 정책 변화를 체감하게 될 것이다. 그렇게되면 ‘액션’이 시작될 수밖에 없다. 현재까지는 발 빠른 시장 참여자만 움직였다. 지금은 바야흐로 본게임이 시작된다. 그러나 집값이 반등할 수 있을지. 집값이 오르려면 투자 수요가 몰려야 한다. 지금은 스마트한 투자자가 주택에 관심을 가질 상황이 아니다.”
“투자 패러다임을 바꿔라”
- 주택은 오랫동안 대한민국에서 가장 인기 있는 투자처 아니었나.
“그랬다. 우리나라에서 5억 원 이상 번다고 할 경우 세금을 가장 적게 내는 방법이 뭔지 아나. 부동산 투자다. 무주택자가 4억 원에 산 집이 9억 원이 되었다고 생각해보자. 수익 5억 원에 대한 세금이 ‘0원’이다. 양도소득세(양도세)가 100% 감면되는 셈이다. 하지만 연봉 5억 원을 받는 근로자는 소득세율 46.4%(근로소득세율 42%+지방소득세율 4.2%)를 적용받는다. 일해서 돈을 버는 것보다 오를 만한 주택을 골라서 매수하는 쪽이 압도적으로 유리하다. 주식, 펀드 등 여타 투자 종목과 비교해도 부동산 투자가 ‘넘사벽’이다.
‘9·13 부동산 대책’이 나오기 전에는 다주택자 역시 마찬가지였다. 벌써 집을 가진 사람이 추가로 집을 사는 건 대부분 ‘매각 차익’을 원해서다. 현재까지 우리나라는 양도소득세율이 정말 낮았다. 면세 규정도 많았다. 전략만 잘 세우면 큰 세금 내지 않고 차익을 실현할 수 있었다.”
- 이제는 아닌가.
“문재인 정부는 확실히 다주택자를 겨냥했다. 지금부터 2주택자가 집을 팔면 양도차익의 최대 57.2%, 3주택 이상자는 최대 68.2%를 세금으로 내야 한다. 부동산을 팔지 않고 계속 가지고 있으면 어떨까. 이때는 종부세가 부담이 된다. 작년 우리나라 경제성장률은 2.7%였다. 그런데 다주택자 종부세율은 최고 3.2%에 이른다.
눈여겨볼 사실이 또 있다. 부동산 공시가격이 오르면서, 종부세 과세 표준이 달라지는 것이다. 정부는 그간 부동산 공시가격의 80%를 종부세 과세 표준으로 삼았다. 문재인 정부는 이곳에도 손을 댔다. 2019년 85%, 2020년 90%, 2021년 95%로 차례로 올린다. 2022년부터는 공시가격 자체를 과세 표준으로 삼는 셈이다 다주택자의 종부세 부담은 지금보다 커질 수밖에 없다.”
